正如我们在之前的文章中提到的那样，现在投资表现不佳的购物中心的机会比比皆是。随着经济的改善和价格触底，与过去几年相比，对于商业房地产投资者而言，这些交易变得更加现实。

但是，像所有主要投资一样，尽职调查应该是购买前的主要组成部分。在此过程中，最重要的方面可能是 全国零售商业承包商 提供建议和可行性研究。这些采购中的许多都将带有重要的零售翻新和建筑组成部分，这对于使您的整体交易正常进行并保持商业建筑预算至关重要。

在购买表现不佳的购物中心之前，请考虑以下几点。

1)   不要担心大型零售建筑项目。信不信由你，很多购物中心的房东和散户投资者都担心购物中心建设项目。他们认为大型零售建筑使人们远离购物中心。实际上，恰恰相反。购物中心的建设引起了人们的好奇心，并为购物中心打响了嗡嗡声。人们想知道发生了什么事，而购物中心老板表现出积极主动的态度也可以帮助吸引新租户。不要担心购物中心的建设。

2)   了解您的施工限制。虽然您不应该回避大型购物中心的建设项目，但了解自己的极限也很重要。最好的全国性零售建筑公司将具有丰富的购物中心经验，并且可以评估表现不佳的购物中心要使其可行，需要多少零售建筑工程。如果一个旧的购物中心可以完全修复肠道，那么无论地点在哪里，它在财务上都可能不如最初想像的那样可行。

3)  为国家零售商制定支持计划。大型购物中心的实力不亚于租户，而大型的国家级零售商通常是吸引最多游客的地方。购物中心的投资者应该知道为了使现有的大型租户满意而需要进行的内部建筑升级和租户改进。同样，本国租户喜欢被其他本国租户定位。购物中心是否需要进行大量的扩建工作或对地板进行重新配置以容纳更多的国家零售商？这些是必须要问的问题。仅仅看到顶级租户离开而购买购物中心是一种浪费。

4)  了解现有机械基础设施的状况。最好了解主要机械，电气和HVAC系统的状态和潜在寿命。如果可以延长他们的服务时间，那么对于成功的零售建设项目来说，一切都会有所不同。这将允许更多的资金用于其他购物中心的建设需求。如果需要购买新系统，则可以将其计入成本中，或者，投资者可以在其他地方寻找更好的空间。

5)  您真的需要所有锚空间吗？ 有时， 最明智的做法是转变策略并重新构想财产。在不断变化的零售环境中，许多区域性购物中心不支持超过两到三个锚点，但它们最初是为了容纳更多人而建造的。有时候，最好是重新利用一些锚点空间，而不是为可能不会到来的租约而自杀。可以将空间重新配置为容纳两个或三个区域租户，或者，也许更有趣的方法是，将其切掉并重新构建为具有快速休闲连锁餐厅的充满活力的美食广场。我们已经看到两种方法都成功完成了。

我们可以确定 购物中心建设趋势将持续到2014年及以后，但像所有零售建筑项目一样，每个项目都需要有自己独特的方法。对于那些愿意审查几种建筑方案并考虑不同的零售建筑策略的商业房地产投资者，成功之路可能更加明显。

查克·泰勒
运营总监
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